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12 novembre 2014 - La news ha avuto 166 visite
"Sblocca Italia": le novità del decreto

 

LIBERALIZZAZIONE “GRANDI” LOCAZIONI (art. 18)

È confermata la modifica all’art. 79, Legge n. 392/79, c.d. “Legge equo canone”, introducendo la

possibilità per le parti, in presenza di contratti di locazione:

• ad uso non abitativo (ovvero locazioni ad uso commerciale, industriale ed alberghiero);

• con canone annuo superiore a € 250.000;

• non riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provv. regionale o comunale;

di “concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni” contenute nella

citata Legge. Il comma 2 dell’art. 18 in esame, così come aggiunto in sede di conversione, dispone che la nuova disciplina non trova applicazione per i contratti in corso al 12.11.2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione).

Con riguardo ai giudizi in corso alla suddetta data continuano ad applicarsi “ad ogni effetto le disposizioni previgenti”.

 

ACCORDI DI RIDUZIONE CANONI DI LOCAZIONE  (art. 19)

È confermato che la registrazione dell’atto contenente la riduzione del canone di locazione in essere è esente da imposta di registro e di bollo.

Introdotta poi la possibilità di definire l’accordo di riduzione del canone del contratto di locazione ex art. 2, commi 1, 3 e 5, Legge n. 431/98 tramite l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Il conduttore può inviare al locatore specifica richiesta motivata di riduzione del canone. In caso di conclusione “positiva” della trattativa il Comune può riconoscere l’applicazione di un’aliquota

IMU ridotta nei confronti del locatore.

 

ACQUISTO / COSTRUZIONE DI ABITAZIONI DESTINATE ALLA LOCAZIONE  (art. 21)

 È confermata la specifica deduzione riservata agli acquisti di unità immobiliari, effettuati dall’1.1.2014 al 31.12.2017, da parte di persone fisiche non esercenti attività commerciali (privati) destinate alla locazione.

Le unità immobiliari per essere agevolabili devono risultare “invendute” al 12.11.2014. Tale  isposizione opera naturalmente per gli acquisti posti in essere dal 12.11.2014.

In particolare, l’agevolazione spetta con riferimento alle spese:

• di acquisto di unità immobiliari di nuova costruzione o oggetto di restauro / risanamento

conservativo / ristrutturazione ex art. 3, comma 1, lett. c) e d), DPR n. 380/2001;

• per prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto per la costruzione di unità

immobiliari su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.

 

L’agevolazione è riconosciuta a condizione che l’unità immobiliare:

 – sia a destinazione residenziale non di lusso”; sono infatti agevolati gli immobili di categoria

catastale A, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9;

non sia localizzata nelle zone omogenee classificate E di cui al DM n. 1444/68, ossia non si

tratti di costruzione in parti del territorio destinate ad usi agricoli;

– consegua prestazioni energetiche di classe A o B nazionale ovvero in base alla relativa

normativa regionale;

– sia destinata, entro 6 mesi dall’acquisto, alla locazione per almeno 8 anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo, la deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili

al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene

stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.

Con riferimento alla locazione è altresì necessario che:

non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;

il canone di locazione non sia superiore a quello definito:

   * dalla convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;

ovvero, al minore importo

   * ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98, ossia dai c.d. contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative;

   * ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003, ossia dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato. 

La nuova deduzione spetta:

 

– nella misura del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita,

ovvero dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori; l’agevolazione è usufruibile anche con riferimento agli interessi passivi dipendenti da mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare in esame;

– fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di € 300.000.

È possibile fruire della deduzione anche in caso di acquisto / realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa (€ 300.000).

La deduzione va ripartita in 8 quote annuali di pari importo ed è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

E’ stata prevista la conservazione della deduzione anche in caso di cessione in usufrutto dell’immobile agevolato “anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione” a soggetti giuridici:

– pubblici o privati;

– operanti da almeno 10 anni nel settore degli alloggi sociali;

purché:

– sia mantenuto il vincolo alla locazione;

– il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni

determinati in base ai criteri in precedenza illustrati.

RENT TO BUY  (art. 23)

Per i contratti (diversi dai leasing), con cui il conduttore (potenziale acquirente) ottiene l’immediata

disponibilità dell’immobile, con diritto di acquistarlo entro un termine determinato recuperando” i canoni di locazione versati per il godimento dello stesso (c.d. “rent to buy”) l’art.

21 del Decreto in esame prevede l’applicazione dell’art. 2645-bis, C.c. relativo alla “Trascrizione di

contratti preliminari”.

In sede di conversione è stato aggiunto il nuovo comma 1-bis in base al quale le parti definiscono

nel contratto la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in

caso di mancato esercizio del diritto d’acquisto entro il termine stabilito.

Ai sensi del comma 3 del citato art. 2645-bis, gli effetti della trascrizione del preliminare cessano, se entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che comunque costituisce esecuzione del contratto preliminare.

Per i contratti in esame il comma 3 dell’art. 21 estende il predetto termine triennale a tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.

La trascrizione produce gli stessi effetti di cui all’art. 2643, comma 1, n. 8, C.c., relativamente alla

trascrizione dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a 9 anni.

In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni (fissati dalle parti), non inferiore ad 1/20 del numero complessivo degli stessi, il contratto si risolve.

Ai contratti in esame sono applicabili altresì gli artt. 2668, comma 4, C.c., relativo alla cancellazione della trascrizione dei preliminari e 2825-ter, C.c. in merito alla “Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare”, nonché gli artt. da 1002 a 1007 e 1012 e 1013, C.c. in quanto compatibili. In caso di inadempimento trova applicazione l’art. 2932, C.c. “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto”.

Nel caso in cui il contratto in esame abbia ad oggetto un’abitazione, la disposizione contenuta nell’art. 8, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005 in base alla quale “il notaio non può procedere alla stipula

dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o

frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile” opera fin dalla

concessione del godimento. Infine, per effetto dell’aggiunta all’art. 8, DL n. 47/2014 del nuovo comma 5-bis, riguardante il riscatto a termine dell’alloggio sociale: “… si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

L’efficacia di tale ultima disposizione è subordinata all’autorizzazione dell’UE.

 

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento:

– del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;

– del conduttore, il concedente, oltre ad aver diritto alla restituzione dell’immobile, acquisisce i canoni a titolo di indennità, salvo patti contrari.

 

RIQUALIFICAZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI  (art. 31)

 Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, è confermata l’emanazione di un apposito DPCM con cui individuare le condizioni di esercizio dei c.d. condhotel”, ossia degli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla

ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari.

Nel predetto Decreto attuativo saranno altresì stabiliti i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di:

– interventi edilizi su alberghi esistenti;

e

– limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale.

Il vincolo di destinazione può essere rimosso, previa restituzione dei contributi / agevolazioni pubbliche percepiti, qualora lo “svincolo” sia anteriore alla scadenza del finanziamento agevolato.


DISPOSIZIONI IN MATERIA DI AUTOTRASPORTO  (art. 32-bis)

Contributi per investimenti e formazione

Il comma 2 dell’art. 32-bis in esame prevede per le imprese di autotrasporto che hanno ottenuto i

contributi:

a) per l’acquisizione di beni capitali ex art. 2, comma 2, lett. c) e d), DPR n. 227/2007, l’obbligo di utilizzarli come credito d’imposta in compensazione tramite il mod. F24, salva la possibilità di

richiedere espressamente l’utilizzo “in via diretta”. Il credito in esame:

– non è soggetto al limite annuale pari a € 250.000 ex art. 1, comma 53, Legge n. 244/2007;

– può essere utilizzato in compensazione solo successivamente alla comunicazione, da parte del MIT all’Agenzia delle Entrate degli elenchi dei beneficiari e dei relativi contributi spettanti;

b) per la formazione ex art. 2, comma 2, lett. f), DPR n. 227/2007, la possibilità di utilizzarli come

credito d’imposta con le modalità suddette purché vi sia esplicita richiesta da parte del beneficiario.

 

Tracciabilità dei flussi finanziari

Al fine di assicurare la tracciabilità dei flussi finanziari” il comma 4 dispone l’obbligo, in capo a “tutti i soggetti della filiera dei trasporti”, di utilizzare solamente sistemi di pagamento tracciabili

indipendentemente dall’importo dovuto. Per sistemi di pagamento tracciabili si intendono gli strumenti elettronici di pagamento ovvero il canale bancario (assegni, bonifici bancari / postali) e comunque “ogni altro strumento idoneo a garantire la piena tracciabilità delle operazioni”.

All’inosservanza della nuova disposizione è applicabile l’art. 51, comma 1, D.Lgs. n. 231/2007, ossia l’obbligo in capo ai soggetti destinatari della normativa antiriciclaggio (dottori commercialisti,

consulenti del lavoro, società di servizi, ecc.) in relazione ai loro compiti di servizio e nei limiti delle

loro attribuzioni e attività, di comunicare al MEF le infrazioni di cui abbiano notizia.

 

CONTRIBUTO ACQUISTO VEICOLI A BASSE EMISSIONI  (art. 39)

 Sono confermate le modifiche alle disposizioni del DL n. 83/2012 che prevedono il riconoscimento

di uno specifico contributo ai soggetti che:

a))  acquistano, dal 14.3.2013 e fino al 31.12.2015, in Italia, anche tramite leasing, un veicolo nuovo a basse emissioni (a trazione elettrica, trazione ibrida, GPL, metano, biometano, biocombustibile e idrogeno che produce emissioni di anidride carbonica non superiori a 120 g/km e ridotte emissioni di ulteriori sostanze inquinanti). Il Decreto in esame:

– richiede ora che intervenga, oltre all’acquisizione, anche l’immatricolazione del veicolo;

– prevede il riconoscimento del contributo per i veicoli acquistati ed immatricolati “a partire dalla data di operatività della piattaforma di prenotazione dei contributi, resa nota per gli anni 2014 e 2015 sul sito www.bec.mise.gov.it , e fino al 31 dicembre 2015”;

b) consegnano, per la rottamazione, un veicolo, della medesima categoria di quello nuovo, di cui sono proprietari o utilizzatori (in caso di leasing). Con la modifica introdotta dal Decreto in esame non è più richiesto che detto veicolo:

– sia intestato da almeno 12 mesi dalla data di acquisizione del nuovo veicolo;

– risulti immatricolato da almeno 10 anni prima della data d’acquisto del nuovo veicolo.

Si rammenta che il veicolo consegnato deve essere della stessa categoria del veicolo acquistato.

Sono inoltre modificate:

– le categorie del Codice della strada di appartenenza dei veicoli (automobili, veicoli commerciali leggeri, ciclomotori, motoveicoli e quadricicli), agevolabili. Le previgenti categorie (L1, L2, L3, L4, L5, M1, N1, L6e, L7e) sono sostituite dalle seguenti: L1e, L2e, L3e, L4e, L5e, M1, N1, L6e, L7e;

– le misure del contributo riconosciuto. Lo stesso, infatti, precedentemente pari al 15% – 20%

del prezzo di acquisto del veicolo è ora riconosciuto fino al 15% – 20%. Non è stato invece modificato l’importo massimo di contributo, differenziato a seconda della quantità di anidride carbonica emessa e dell’anno di acquisto

Si rammenta che il contributo in esame è:

– riconosciuto all’acquirente del veicolo dal venditore “mediante compensazione con il prezzo di

acquisto;

– rimborsato al venditore dalle imprese costruttrici / importatrici le quali lo “recuperano” quale credito d’imposta utilizzabile in compensazione.

 

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