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13 aprile 2011 - La news ha avuto 63 visite
LA C.D. "CEDOLARE SECCA" PER I REDDITI IMMOBILIARI: MODALITÀ DI OPZIONE E VERSAMENTO DELL’ACCONTO 2011

Come noto, il Legislatore con l’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 contenente “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipaleha introdotto a decorrere dal 2011 la c.d. “cedolare secca”.

Il nuovo regime di tassazione “alternativo” rispetto a quello ordinario IRPEF è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo (Informativa SEAC 16.3.2011, n. 66).

La disciplina può essere così sintetizzata:

SOGGETTI INTERESSATI

Persone fisiche in possesso di redditi fondiari da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10).

Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell’esercizio d’impresa / arti e professioni o da enti non commerciali.

OPZIONE

L’applicazione della “cedolare secca” richiede una specifica opzione da parte del locatore.

È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all’inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell’opzione stessa.

BASE IMPONIBILE

Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti.

Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può,comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell’art. 37, comma 1, TUIR.

MISURA DELLA CEDOLARE

– 1%;

– 19%, in relazione ai contratti c.d. “concordati” ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98.

IMPOSTE “SOSTITUITE”

– IRPEF;

– addizionali IRPEF (regionale e comunale);

– imposta di registro;

– imposta di bollo.

Permane l’obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S..

AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE

Per la durata di validità dell’opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

La convenienza della “cedolare secca” è ancorata alla situazione reddituale complessiva del contribuente. In linea di massima per un reddito complessivo modesto (fino a € 15.000) il contribuente non ha convenienza ad esercitare l’opzione per la “cedolare secca”. Per un reddito complessivo (fino a € 28.000) si riscontra un livello di “indifferenza”, essendo la tassazione ordinaria quasi uguale a quella derivante dall’applicazione della “cedolare secca”. Tra gli elementi che incidono nella valutazione di convenienza va considerato, in particolare, il “minor” reddito connesso con la “rinuncia” all’adeguamento del canone di locazione (Informativa SEAC 29.3.2011, n. 75).

Il comma 4 dell’art. 3 del citato Decreto n. 23/2011 dispone che l’Agenzia delle Entrate con uno specifico Provvedimento “da emanare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore” del Decreto in commento stabilirà le modalità di:

 – esercizio dell’opzione da parte del locatore;

– versamento dell’imposta (acconto e saldo).

L’Agenzia delle Entrate, con anticipo rispetto ai tempi prefissati dal citato Decreto, con il Provvedimento 7.4.2011, come preannunciato con il Comunicato stampa 6.4.2011, oltre a disciplinare le modalità per l’esercizio dell’opzione ha individuato le regole per la determinazione dell’acconto relativo alla “cedolare secca”.

MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL’OPZIONE

L’opzione per l’applicazione della “cedolare secca” va esercitata dal locatore proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo locato “per finalità abitative”:

1) in sede di registrazione del contratto;

oppure

2) in caso di proroga, anche tacita, nel termine di versamento dell’imposta di registro.

CONTRATTI PER I QUALI NON SUSSISTE L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

In particolare, per i contratti non soggetti a registrazione obbligatoria (locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno) l’opzione va esercitata:

• nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta di produzione del reddito da locazione;

• in sede di registrazione “volontaria” del contratto oppure in caso d’uso.

MANCATO ESERCIZIO DELL’OPZIONE NELLA PRIMA ANNUALITÀ DEL CONTRATTO

In caso di mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto è possibile optare per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro.

COMUNICAZIONE ALL’INQUILINO

A pena di inefficacia dell’opzione, come già accennato, va comunicata preventivamente all’inquilino la rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, incluso quello ISTAT.

DURATA DELL’OPZIONE

L’opzione ha validità per l’intera durata del contratto o della proroga. L’opzione esercitata nelle annualità successive alla prima ha validità per la durata residua del contratto.

La stessa può essere revocata “in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella” di esercizio entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro. Nelle annualità successive è possibile esercitare nuovamente l’opzione.

CASI PARTICOLARI

1. CONTRATTI AVENTI AD OGGETTO PIÙ IMMOBILI E DETERMINAZIONE DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

Come sopra accennato la “cedolare secca” sostituisce, tra l’altro, l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali per le quali ha effetto l’opzione.

Se il contratto di locazione ha ad oggetto sia immobili ad uso abitativo per i quali si è optato per la “cedolare secca” sia immobili assoggettati a tassazione ordinaria l’imposta di registro è applicabile solo sui canoni o parte del canone (in caso di canone unitario) riferibile a quest’ultimi “in proporzione alla rendita”. Va comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

2. IMMOBILI IN COMPROPRIETÀ

In presenza di più proprietari l’opzione va esercitata distintamente da ciascun locatore. È infatti espressamente previsto che “l’opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata”.

I locatori che non esercitano la suddetta opzione devono versare l’imposta di registro “calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso”.

N.B.

Va evidenziato che l’imposta di registro va versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Va comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

DISCIPLINA TRANSITORIA PER IL 2011

La “cedolare secca” può essere applicata già ai contratti in corso nel 2011 anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7.4.2011 (data di entrata in vigore del citato D.Lgs. n. 23/2011).

In merito si propone la seguente tabella di sintesi:

PER CONTRATTO

 – registrato dal 7.4.2011

– prorogato e con versamento dell’imposta di registro non ancora scaduta al 7.4.2011

ESERCIZIO DELL’OPZIONE: In sede di registrazione del contratto

PER CONTRATTO

– per cui la registrazione scade nel periodo 7.4 – 6.6.2011

– prorogato con termine di pagamento dell’imposta di registro nel periodo 7.4 – 6.6.2011

ESERCIZIO DELL’OPZIONE: Entro il 6.6.2011

PER CONTRATTO che alla data del 7.4.2011 risulta:

– in corso e già registrato;

– scaduto o risolto “volontariamente” e già registrato;

– prorogato con imposta di registro già pagata.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE: Nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011 (mod. UNICO / 730 2012)

Non spetta il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. Il locatore è tenuto per il 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, se dovuto.

PER CONTRATTO

– risolto dal 7.4.2011

– per il quale al 7.4.2011 non è ancora scaduto il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione

ESERCIZIO DELL’OPZIONE: Entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione

L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa. Il locatore è tenuto al versamento d’acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al 2011.

VERSAMENTO DELL’ACCONTO

Il Decreto n. 23/2011 dispone che l’acconto della “cedolare secca” è dovuto “nella misura dell’85% per cento per l’anno 2011 e del 95% per cento dal 2012”.

In merito, come riportato dall’Agenzia delle Entrate nel Comunicato stampa 7.4.2011, il Provvedimento in esame ha definito le modalità di versamento in acconto della “cedolare secca” per il 2011 ed a partire dal 2012 come segue:

ACCONTO PER IL 2011

PER CONTRATTO in corso nel 2011:

MISURA ACCONTO: 85%

VERSAMENTO: unica rata se < a € 257,52; 2 rate se ≥ € 257,52

 – SCADENZA: unica rata 30.11.2011; 2 rate 1° rata (40%) – 16.6.2011 (18.7 con maggiorazione dello 0,40%) 2° rata (60%) – 30.11.2011

PER CONTRATTO in corso al 31.5.2011 o scaduto / risolto volontariamente entro il 31.5.2011:

MISURA ACCONTO: 85%

VERSAMENTO: unica rata se < a € 257,52; 2 rate se ≥ € 257,52

SCADENZA: unica rata 30.11.2011; 2 rate 1° rata (40%) – 16.6.2011 (18.7 con maggiorazione dello 0,40%) 2° rata (60%) – 30.11.2011

PER CONTRATTO successivo al 31.5.2011:

 – MISURA ACCONTO: 85%

VERSAMENTO: unica rata

SCADENZA: unica rata 30.11.2011

PER CONTRATTO dall’1.11.2011: Non dovuto

Va evidenziato che non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera € 51,65.

ACCONTO DAL 2012

CONTRATTO: Tutti

MISURA ACCONTO: 95%

VERSAMENTO:

– unica rata se < a € 257,52

– 2 rate se ≥ € 257,52

SCADENZA:

unica rata: 30.11

2 rate:

– 1° rata (40%) – 16.6 (16.7 con maggiorazione dello 0,40%)

– 2° rata (60%) – 30.11

Va evidenziato altresì che il Provvedimento in esame dispone in merito:

⇒ al versamento a saldo che “si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche”;

⇒ alla modalità di versamento che il “versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall’articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241”, ossia tramite il mod. F24.

N.B.

Il contribuente che intende optare dal 2011 per la “cedolare secca”, in sede di mod. UNICO 2011, relativo al 2010, non è tenuto al versamento dell’acconto IRPEF 2011 riferibile alle unità immobiliari per le quali troverà applicazione l’imposta sostitutiva.

Infatti, per tali immobili dovrà essere calcolato e versato l’acconto 2011 della “cedolare secca” come sopra specificato.

MODELLI DA UTILIZZARE PER L’ESERCIZIO DELL’OPZIONE

Per l’esercizio dell’opzione della “cedolare secca” può essere utilizzato:

• il nuovo mod. “Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca”, da presentare esclusivamente in via telematica direttamente oppure tramite un intermediario abilitato al servizio telematico qualora il contratto oltre ad avere ad oggetto la mera locazione (non sono previste altre pattuizioni) presenti le seguenti caratteristiche:

– numero di locatori non superiori a 3;

– tutti i locatori optano per la “cedolare secca”;

– numero di inquilini non superiori a 3;

– 1 abitazione con pertinenze non superiori a 3;

– tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita.

A tal fine va utilizzato lo specifico software S.I.R.I.A. (Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione);

• il mod. 69, “Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi”, opportunamente aggiornato dal Provvedimento in esame, da presentare in modalità cartacea, in duplice copia, all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Si rammenta che il mod. 69 può sostituire il mod. CDC, “Comunicazione Dati Catastali” per gli adempimenti ad esso connessi previsti dal Provvedimento 25.6.2010.

Entrambi i modelli ed il citato software S.I.R.I.A. sono disponibili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate all’indirizzo http://www.agenziaentrate.gov.it/.

Per informazioni:a.silvestroni@macerata.confartigianato.it

0733.366408

 

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